不動産投資家医師インタビュー【第2回】-フリーランス医編-

医師にとって不動産は適した投資商品といわれています。
今回は愛知県でフリーランス医をされている大見医師に、不動産投資を始めたきっかけや経緯についてお話を伺いました。

【大見医師プロフィール】
・年代:30代
・就労形態:フリーランス医
・居住エリア:愛知県
・不動産投資開始時期:2014年

【所有物件概要】
・物件所在地:東京都
・物件種目/所有棟数:中古マンション/一棟

 

──不動産投資に興味を持ったきっかけは何ですか?

フリーランス医になって年収が大幅に増えました。日本は所得が高いほど所得税の税率が高くなるという累進課税制度が導入されていますので、年収が上がったということはその分納税額もアップすることになります。そんな中、税金に負担を感じるようになってきたので医師に向いている節税方法について調べてみると、不動産投資が適していると書いてある記事を見つけたんです。
所得税は収入から経費を引いた金額にかかってきます。そして、フリーランス医としての収入・経費と不動産を所有することで得られる収入・経費は合算できるため、総収入から不動産を所有していることで発生する経費も引くことができるということになります。不動産所得でかかる経費とは、固定資産税や都市計画税、火災保険や地震保険、減価償却費、管理会社への委託費など。経費が増えればその分総所得が減ります。“これなら節税効果が期待できそうだな”と興味を持ちました。

──不動産投資を始めるにあたって最初にしたこと、物件の希望条件はどのようなものでしたか?

不動産投資について知るために、まずはインターネットでいろいろと調べました。物件の希望は規模の大きい築浅の一棟マンションで、エリアは、東京、大阪、名古屋、福岡、札幌などの安定した入居率が期待できる都市部がいいなと思っていました。社会人の単身者向けの物件、入居率が90%で推移していること、利回りは10%以上ということも考えていましたね。インカムゲイン、キャピタルゲインはどちらも重視していました。

──不動産会社に行ってから物件が決まるまでの経緯を簡単に教えてください。

最初に所有したのは札幌市の一棟マンションでした。初めて訪問した不動産会社で、利回り10%以上、都市部、事業的規模、キャッシュフローが大きければ大きいほどいいというような希望条件に合致する物件を紹介されたので即決でしたね。“ここに決めた”となってから、融資の審査は約2週間ほどかかり、そのあと売買契約を締結し引渡しとなりました。結果的に、キャッシュフローは年間で450万円くらいでした。

──空室が多く出てしまうと計画が大幅に変わってくると思います。不動産空室対策で実施されたこと・これから考えていることはありますか?

札幌市の物件は入居率が85%を切ることはほぼなく、90%以上で推移していたので不満はありませんでしたので特に空室対策は行いませんでした。
次に所有したのは東京都内にある一棟マンションです。駅から遠いことに加えて前オーナーがあまりリフォームをしていなかったせいか、入居率が60%弱まで下がったことがあったんです。これでは投資物件として成り立たないなと思いましたが、立地は変更することができません。そこでモダンな雰囲気の部屋にリフォームをすることを考えて実施したところ、借り手が見つかるようになりました。

──ご自身がお考えになる、不動産投資をするメリットを教えてください。

何よりも主張したいのは、節税効果が大きいことです。物件の規模にもよりますが、一棟規模で行うとかなりの効果があります。当初はインカムゲインを期待していましたが、その点に関しては期待ほどではなかったな・・・というのが本当のところです。実は最初に所有した札幌市の物件はすでに売却しています。査定に出したところ、1,000万円ほど利益が出るとわかってそのタイミングで売りに出しました。
経験を通して、節税とキャピタルゲインが不動産投資の大きなメリットなんだなと実感しています。

──不動産会社を選ぶ際のポイントは?

ひとくちに不動産会社といっても、会社によって特色が異なります。どの地域に強いか、どのようなサービスを展開しているのか、売るだけなのかそれとも修繕や管理、売却にも対応しているのかなどありますので、ご自身が注力したいポイントと照らし合わせながら選ぶといいと思います。
収益性などの細かい数字はどの会社もシミュレートしてくれるはずなので、担当者に相談しやすく相性がいいなど、ある程度は良さそうという感覚に任せてよいとは思います。ただし、それだけではなく、事前に色々な不動産会社のセミナーを受講したり面談を受けたりして、どのようなサービスがあるのかを把握し、選択時の比較材料にすることは大切だと思います。

──これから不動産投資をする医師へアドバイスをお願いします。

不動産投資だけでなく、株やFXなど投資にはさまざまな商品があります。その中でも不動産価格はそこまで大きく目減りしたり変動したりするものではないので、不動産投資はローリスクミドルリターンな投資商品だと思っています。ただし、世界的に不況が起こる・日本国内で賃貸需要が大幅に低下するなど将来的に何が起こるかはわからないので絶対安心ということはありません。自分の収入、税金への不公平感、家族の理解、リスクの把握など総合的に検討したうえで、プラスがあると納得できるなら積極的に行ってみるといいのではないかなと思います。


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