医師の不動投資基礎知識。サブリースの仕組みを知る

サブリースとは、建築会社や管理会社などが賃貸住宅を一括で借り上げ、それを転貸する という仕組みのことです。 経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は空室の有無にかかわらず、一定額が家賃収入として入ってくるのがポイントです。ここではサブリースの基礎知識や知っておきたい注意点について見ていきましょう。

家賃が保証されるのが特徴

通常はオーナーと入居者が賃貸借契約を締結しますが、サブリースの場合はサブリース会社がオーナー・入居者双方と契約を結ぶことになります。オーナーにとってサブリースという仕組みを選択することのメリットは次の通りです。

●空室期間中の家賃損失がない
賃貸経営をしていると、入居者が決まらない空室期間・退去後の原状回復時など一時的に入居者がいないタイミングがあります。通常の契約であれば、入居者がいない期間はもちろん家賃収入はありません。しかし、サブリースは一括借り上げという仕組みのため、入居者の有無に左右されることなくサブリース会社から家賃を受け取ることができます。

●家賃滞納があっても影響がない
空室以外にも、オーナーにとって頭が痛いのは入居者の家賃滞納です。失業による収入の変化や長期入院など賃貸滞納に至るケースはさまざまですが、いくらオーナー側が注意していても完全に避けられることではありません。しかし、サブリースであればこの心配はなく、毎月家賃を得ることができます。

このように家賃が保証されるという点が最大のメリットとなり、サブリース会社に頼めば安定して賃貸経営が続けられると考えている方も多いと思います。

一方デメリットがあることも認識しておく必要があります。一番気にしておいていただきたいのは、家賃は保証されるけれども、契約途中での家賃の減額や解約は防げないという点です。これは、借地借家法32条で賃借人による賃料の減額が認められていることに起因しています。サブリース会社はオーナーにとっては賃借人です。本来賃貸人よりも賃借人の立場が弱いとされているため、専門的な知識を持つサブリース会社が賃借人であっても、同法が適用されればサブリース会社の減額請求が認められてしまうことになります。ここをはっきり理解しないでいると、契約書に30年一括借り上げと書いてあるので大丈夫と思っていても、減額を請求されてしまって慌ててしまうことになります。解約や減額を求められるということは、入居率の低さが続くなどサブリース会社にとっても良くない状況ということです。サブリース会社と契約する場合は、高い入居率が保てるような商品価値の高い物件を選ぶようにしておくと安心でしょう。

サブリース会社にもさまざまなパターンがある

サブリース会社には大きく分けて3つのパターンがあります。

建築会社系は、主に広大な土地を所有している地主をメインターゲットとしています。アパ―トやマンションの建築から管理・募集までを一手に担うという形態です。建築しても返済が滞らないか心配・・・という地主に対して、サブリースを提案して安心感を与えるという流れを取っています。

2つ目は、管理会社系のパターンです。管理戸数を増やすことを目的としており、オーナーに管理を委託したいと思ってもらえるよう、空室対策の提案などを積極的に行ったり高い入居率をキープするために募集や案内に尽力したりします。オーナーも提案には耳をかたむけ、ともに物件の価値を上げていくような動きを取ることになります。

3つ目は、区分所有マンションをサブリースする区分販売系です。利益は販売時とサブリースで得る仕組み。区分所有のため担保になる土地の権利分が少なく、融資が受けにくいケースがあります。ただし収入も判断基準となるため、医師の場合はこの点を気にする必要はあまりないでしょう。

このように見てみると、サブリースにはメリットだけでなくデメリットもあり、どう判断していいかわからないという感想をもってしまうかもしれません。しかし、うまく活用できれば大きなメリットを享受できるようになります。ポイントとしては、もしサブリースを解約されてしまっても、経営を続けられるかという点。失敗談で多いのはサブリースに頼りきっているケースです。先にもお伝えした通りサブリースはいつ解約や減額があるかわからない契約です。サブリース契約をしたからといって安心しきってしまうのではなく、“もしものときに精神的な負担が軽減できる保険”ぐらいの気持ちで取り入れるといいかもしれません。

不安なことは医師専門の不動産会社に相談を

サブリース契約をする場合、積極的に賃貸経営に参加するというのもひとつの手ですが、忙しい医師にとってはそこに時間を割くというのはなかなか難しいものです。医師は特殊な職業ですから、その実態を把握している不動産会社に相談することが安心へとつながる最適な方法です。中には、医師の不動産投資を専門とした不動産会社もあるので、いろいろと相談してみるといいでしょう。

■おすすめ記事
不動産投資家医師インタビュー【第1回】-沖縄在住勤務医編-
不動産投資家医師インタビュー【第2回】-フリーランス医編-
医師必見!注目のIoTと賃貸住宅における事例