忙しい医師必読!売却のタイミング、どうやって決める?

より多くのキャピタルゲイン(売却益)を得るためには、できるだけ高い価格で売却することが重要です。ここでは、より高く売却するためのポイントやタイミングについて見ていきましょう。

満室もしくはそれに近い状態のときに売却

投資用物件を所有している間は、どのくらいのインカムゲイン(運用益)が安定的に入ってくるかどうかで経営状況が変わってきます。空室が多い物件は経営が安定しないわけですからほしいという人がなかなか現れない、大幅な改修や思い切った値下げをして空室を減らさないと売却できないという可能性が高いという点は否めません。

満室時は売却しやすいタイミングでもあります。満室経営にするためのポイントについて見ていきましょう。
まずは購入時に、その物件と周辺のニーズが合致しているかをしっかりと確認することが必要です。
例えば、ファミリー層が多く住むエリアに、最新設備の整った単身用物件を建てても埋まりません。確かに、空室対策として“最新設備を設置する”ということは間違いではありませんが、物件自体がニーズにあっていなければ入居につなげるには難しいといえるでしょう。また、購入時には賃借人のニーズに合った周辺環境が整っているか、交通などの利便性はいいかなどをチェックしておくことは重要です。立地の良い物件は築年が経過しても資産価値が下がりにくいため売りやすいだけでなく、満室経営にもなりやすいという傾向があります。キャピタルゲイン・インカムゲインともに満足できるというわけです。

満室にするために“賃料の見直しをするとよい”といわれていますが、やみくもに賃料を下げるというのはあまりお勧めしません。なぜなら、そこで満室になったとしても思ったほどの賃料が回収できず、結果として利回りの低い物件、つまり売却しにくい物件になってしまうからです。賃料を下げるにしても、近隣の相場よりも高い賃料設定になっている、他の対策をほどこしても効果がなかった場合の最終手段と考えておくといいでしょう。いずれにしても立地のいい物件であれば、賃料を下げなくても入居希望者は集まってくるというもの。購入検討時から、“満室経営できる物件かどうか”というのはしっかりチェックしておきましょう。

しっかりメンテナンスをしておくとタ売却タイミングの選択肢が広がる

中古不動産の購入希望者は、居住用・事業用に関係なく、可能な限り現状をチェックしたいものです。
事業用は居住中であれば室内を確認することはできませんが、共用部分は住人がいても見ることはできます。そこで、廊下やエントランスの掃除が行き届いていなかったり、設備が破損したままだったりしてしまうと、それが理由でなかなか売却できないこともあるという点は把握しておきましょう。特に、マンション全体にかかわる設備に不備があると還元利回りが上がってしまいます。投資用マンションの価格は、純収益(想定年間賃料-年間出資額)÷還元利回りで算出されますので、分母となる還元利回りが下がるほど投資用マンションの価格は高くなります。

室内に関しては、退去のたびにきちんと原状回復しておくことで、持続性のある資産価値につながります。また、退去時は原状回復だけでなく、設備の見直しをするタイミング。共用部をしっかりメンテナンスし、時代にあった設備を備えることはいつでも売却できるように常に準備していることにもなります。

日常のメンテナンスが重要という点はお伝えしましたが、1棟マンションは大規模修繕のことも考えておく必要があります。そこで気にしておきたいのが、築年です。大規模修繕の周期に関しては特に法律に定められていませんが、国土交通省は1回目の大規模修繕を築12年目と推奨しています。このタイミングでは紫外線を浴び続けたことによって劣化した防水塗装や外壁などの修繕を行うのが一般的。劣化した部分から雨水が入り込むと、建物自体にもダメージが与えられてしまうのですが、10年を過ぎたことからこの劣化の影響が出てくるようになります。マンションの規模にもよりますが、修繕費は結構な金額になるもの。このように、投資用の場合は居住用とは違った視点で築年をとらえる必要があります。売却をする場合は、築10年を迎えるかどうかというタイミングで検討するといいでしょう。

細かな点については不動産会社に相談すると安心

満室経営への意識を高めることや日々のメンテナンスをしっかりすることで売却タイミングの選択肢が広がります。また、大規模修繕を迎えるかどうかの時期に売却を検討するというのは満足度の高さにつながる大きなポイントになるということは認識しておくといいでしょう。
しかし、日々の業務に忙しい医師の場合は事細かに賃貸経営にかかわる時間はないというのが現実だと思います。中には医師の不動産投資に精通している不動産会社もあるので、ぜひ相談してみてください。

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