逆風の時期だからこそおすすめしたい!医師の不動産投資

昨年から投資用不動産業界を騒がせるような不正が明るみになっています。この影響もあって個人融資へのハードルが上がっているため、多くの投資家は買いたくても買えないという状況に陥っています。しかし、医師という属性はその影響を受けにくいのでチャンス到来の時期ともいえるのです。

「かぼちゃの馬車」事件・「レオパレス21」の違法建築問題

まずは、それぞれの概要を説明しておきます。
●「かぼちゃの馬車」事件
皆さんも記憶に新しい「かぼちゃの馬車」事件。「かぼちゃの馬車」とは、株式会社スマートデイズ(不動産会社・2018年4月経営経営破綻)が展開する女性専用シェアハウスのブランド名です。各居室には、家電や家具が備わっているほか、敷金・礼金・仲介手数料がかからないとあって、初期費用をあまりかけたくない方にとっては魅力的な物件。東京都都内で家賃が5万円以下に抑えられるというのも特徴で、固定費を抑えたいという女性の入居も見込んでいました。問題が表面化する前はワイドショーで特集されるなど、画期的なシェアハウスということで注目されている時期もあったのは事実です。

この「かぼちゃの馬車」の物件オーナーの多くは、本業とは別に収入を得たいサラリーマン投資家。株式会社スマートデイズは空室の有無にかかわらず一定期間家賃保証をするというサブリース契約を次々締結し、その棟数をふやしていきました。今回のケースで問題になったのは土地価格や建築費を割り増ししてオーナーに請求し、建築会社からのキックバックをあてにしていたことです。それでも入居者が埋まればよかったのですが、キックバック欲しさから建築棟数を増やしすぎたことで供給過多となり、空室が目立つ物件がどんどん増えていくことになりました。結果、サブリース契約を締結しているにもかかわらずその支払いが滞るようになってしまったのです。さらに、スルガ銀行の不正融資も明るみとなり、業界に多きな衝撃を与えることになりました。

●「レオパレス21」の違法建築問題
屋根裏の界壁に関する施工不良、生産効率アップを目的に部屋と部屋の間を仕切る界壁の内部に発泡ウレタンを使用するなどの違法建築が問題となった株式会社レオパレス21施工のアパート。不備があった物件は2019年7月末時点で2万2,139棟という状況で。調査は10月までに続く予定になっています。2019年の7月の入居率は80.7%と前年に比べて10%減。レオパレス21もオーナーとサブリースを締結する仕組みになっていますが、入居率が80%を下回ると利益が得られないとあって、早急な入居率の回復が望まれている状態です。

投資用物件の融資を受けるハードルが一気に上昇

日銀は融資が過熱状態であることに警鐘を鳴らしたことで、投資用物件の融資を受けるハードルが一気に上昇しました。
銀行は、2018年初頭までは賃貸住宅向けの融資に積極的でした。しかし、「かぼちゃの馬車」や「レオパレス21」の問題が表面化したことで、日銀は2019年4月17日に公表した金融システムリポートにおいて融資が過熱状態であることに警鐘を鳴らしました。これにより、投資用物件の融資を受けるハードルが一気に上がったというのが実情です。
融資を受けるには、今までよりも多くの担保が求められるでしょうし、入居率の高さが見込まれる物件、つまりより経営リスクの低い物件を検討する必要があります。経営リスクの低い物件は高い条件をクリアしていることになるので、価格はそれなりにするもの。融資額は自然と高額になるため、多くの担保が期待できない層の方々は“不動産投資”自体に手を出すことが難しくなっていくでしょう。
しかし、このような状況であっても担保が用意できて、経営リスクの低い物件を購入できれば問題ありません。そこで、このタイミングに物件購入に向いているのは、医師のなどの信用ある職業についている方です。銀行側も安心して融資できるとあって審査に通りやすいのがポイントです。

不動産投資というと、高額なお金が動くためなかなか手を出しにくいという医師も多いと思います。しかし、医師にとって少額から始められるFXや株式などの投資商品はあまり向いているとはいえません。なぜなら、これらは日々の値動きをこまめに気にしていなければならず、忙しい医師は対応できなくなり失敗するケースが考えられるからです。一方不動産投資は、大きな値動きもなく、管理や募集は管理会社に任せておけばいいので、安心して運用できる投資商品といえます。

ただし、ここで注意しておきたいのは、不動産会社・管理会社、物件の選び方です。不動産会社はできれば医師専門にやっているところが理想です。医師の忙しさやその仕事内容、医師ならではの悩みを理解しているところであれば、話もスムーズに進むでしょう。管理も一緒にやっている場合はその会社に任せたほうがやりやすいと言えます。また、物件は何でもいいというわけではありません。新築にこだわりたくなるものですが、それだけでなく利便性の高い立地にあるかどうかや入居者のニーズに合致している物件かという点も気にするようにしてください。

医師と不動産投資は親和性が高い

不動産投資で得られる収入・税金・経費などは、医師の収入や経費などと合算することができます。医師の仕事だけしている場合に比べて経費が増えるので、所得が減るということになります。つまり、所得税が軽減できるので節税効果も期待できるというわけです。

このように、医師と親和性の高い不動産投資。一般的には、不動産投資は逆風といわれているタイミングではありますが、真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

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