【医師の不動産投資】入居者に喜ばれるマンションを知ろう

オーナーが気に入ったマンションでも近隣や入居者・時代のニーズに合致していなければ、安定した賃貸経営は見込めません。ここでは、ファミリー向け・DINKS向け・単身向けに分け、それぞれに向いている条件などを設備・周辺環境・利便性などの面から考察していきます。

自分ではなく、住む人に合わせた物件を提供することが安定経営には重要なポイント

空室がななか埋まらないときに、設備の見直しやリノベーションをして物件の魅力をアップしたいというオーナーがいらっしゃると思います。しかし、入居者のニーズにそっていなければ、せっかく資金を投入しても効果が得られないまま時間が過ぎていくことになるという点は認識しておきましょう。

よく、他物件との差別化が必要と言われていますが、その意味を取り間違えると空室を埋めることは難しくなります。例えば、クロスひとつでなかなか決まらなかったという事例があります。これは、オーナーが差別化と個性をはき違えて自分好みの派手なクロスで個性を出し、他とは違う物件として貸し出そうとしたというものです。立地や設備が良く、内見の申し込みはコンスタントに入ったものの、派手なクロスが原因で申し込みに至らず、数カ月間空室が続くことになってしまいました。最終的にはシンプルな壁紙に変更したところ、一気に満室になったということです。

また、賃料の設定も気を付けなければなりません。最近は、築年が経過していてもフルリノベーションされていれば決まる物件も多くなってきました。しかし、フルリノベーションは簡易的な原状回復に比べたら費用がかかります。そこで、その費用を早く回収したいという気持ちから家賃設定を誤ってしまうケースがあります。昨今、お部屋探しの入り口はインターネットがスタンダードになっています。希望条件を入力して物件を絞り込んでいくわけですが、賃料が近隣相場やユーザーの希望条件とかけ離れている場合は、この時点で誰の目にも触れることがなくなります。せっかく設備が整ったリノベーション物件でも、その存在を知られることがなければ、内見にすらつながらないことになってしまうのです。

ここでご紹介した失敗談は、いずれもオーナー目線で進めてしまった結果です。もちろんオーナーが所有している物件ではありますが、“そこに住む人の目線が大切”ということは忘れないようにしてください。

ターゲット別のニーズをしっておきましょう

オーナー目線だけにならないためにも、一般的な傾向を把握しておくことが必要です。また、賃貸物件といってもターゲットによって注意ポイントは異なるということは認識しておきましょう。

●ファミリー向け
立地は、幼稚園・小学校・中学校に近いとよろこばれる傾向に。また、通学路の安全性を重視する親御さんも多いため、可能であれば歩道がしっかり確保されているような通学路がある場所が理想です。“家族の様子を見て、会話をしながら調理をしたい”という希望も多いため、キッチンは独立型よりも対面にしておくといいでしょう。各室に備えておくとすっきり暮らせるということで、収納の多さも注目しておきたい点です。オートロック・宅配ボックスは人気の設備ですのでぜひ取り入れるようにしてください。

●DINKS向け
夫婦共働きのDINKS。子どもはまだいないため、夫婦とも仕事中心の生活になっている傾向にあります。立地は通勤の負担にならないような、都心エリアや駅から近い場所が理想的。遅くまでやっているスーパーやコンビニが近いと助かるというのもよく聞かれる条件です。自宅を事務所や作業場にしているケース以外は、日中留守になっていることになるのでセキュリティの高さは重要ポイント。宅配ボックスは今や必須といっても過言ではありません。日照は気にしないという傾向にあるので、建物の向きや高さなどはあまり重視しなくてもいいかもしれません。

●シングル向け
学生向けの場合は、親御さんの希望も加味する必要があります。特に女子学生の場合はオートロックは必須という希望が多いようです。不在時に荷物が受け取れる宅配ボックスはもはやスタンダードと言っていいでしょう。
3点ユニットは敬遠される傾向にあります。今は、3点ユニットからバス・トイレ別に変更できる商品も出ているので、検討してみることをおススメします。駅前などの立地ももちろん人気ですが、学生などの場合は通学する学校の近くでもニーズはあります。ただ最近は、郊外にある校舎を閉鎖し、都内の校舎に学生をまとめる傾向にあります。郊外の校舎周辺に建設を検討している場合は、数年先のこともしっかりリサーチするようにしてください。

不動産会社に相談しベストな判断を

不動産は安い投資ではありませんので、効果の得られる物件を手に入れていただきたいものです。しかし、特に忙しい医師の場合は、個人で情報を集めたり、細かく調査したりする時間はあまり持てないのが実情でしょう。投資用物件を購入するときは、不動産会社にしっかり相談しベストな判断や選択をしていただきたいと思います。

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