不動産投資で利便性以外にもチェックしておきたい項目とは

利便性の高い物件は不動産投資にむいていると言われています。そのほかにも医師が不動産で失敗しないためには、治安や人口の推移など気にしておくポイントがあります。今回はこれらのチェックポイントに加え、利便性が悪い立地での不動産投資についても考えていきましょう。

不動産投資に向いている物件とは

不動産投資では、空室が少ないほうが毎月の収入が安定するだけでなく、銀行の評価が高くなります。また、空室だらけの物件よりも満室に近いほうがより評価があがるので、高いキャピタルゲインが期待できます。

空室になりにくい物件の特徴として立地の良さがあげられます。その中でも駅から近いかどうかは重要なポイントです。特にターミナル駅など何線も乗り入れている駅は人気が高いというもの。さまざまな方面へアクセスしやすいだけでなく、駅周辺に商業施設が充実していることが多いので、日常生活の中で利便性を十分に享受できるというわけです。
こういったところに立地している物件は、退去してもすぐに入居者が決まることが多いため不動産投資に向いているといえます。収入も安定しますので、資金計画が立てやすいというのもメリットでしょう。

ほかにも、24時間営業のコンビニエンスストアがあったり、深夜営業のお店があったりと、夜だからといって街から人がまったくいなくなるということがない点も特徴です。真っ暗で静かな道を通って帰宅しなくてすむので、防犯面でも安心できる立地となります。特にひとり暮らしの女性などは防犯面を気にしてお部屋探しをすることが多いので、駅近の物件は好まれる傾向にあります。
駅近で単身の女性をターゲットにするのであれば、オートロックや防犯カメラも合わせて備えておくと反響が入りやすいでしょう。さらにセキュリティ面を強化するのであれば、エレベーターに乗る際もカードやキーをかざすタイプにするというのがおすすめです。侵入者は住居に入るまでに、何度もチェックポイントがあって、時間がかかりすぎることを嫌います。その心理を考えると、少しでも入りにくい状態にしておくというのは重要です。

ほかにも加味しておきたい条件

立地の良い物件以外にも、不動産投資をする際に念頭においておきたい条件があります。まずは、物件周辺の治安です。
利便性の高い物件であっても、一般的に居住地に選ばれないようなエリアは居住用の不動産投資という視点からも向いていません。繁華街と呼ばれているようなところであればすぐに判断がつきますが、放置自転車が多い、犯罪発生率が高い、落書きが多くゴミが散らかっている、というような街も要注意です。

また、せっかく満室で順調に経営していても、周りの環境が変化したことで状況が大きく変わってしまうこともあります。将来のことは分からないのでは、と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、用途地域を調べることで予測はつけられます。用途地域とは、建築可能な建物や用途の制限を定めたルールで、13種類に分けられています。“第1種住居地域”や“準住居地域”であればパチンコ店やゲームセンターの営業ができません。一方、“商業地域”や“近隣商業地域”には、それらが出店できるというルールになっています。物件選定時にはこういったことにも注目しておくと、治安が悪くなって入居者が減ってしまったと慌てることはないでしょう。

不動産投資では、人口動向についても把握しておく必要があります。今は住んでいる人が多くても、将来的に減ってしまうような要素があるエリアの場合は、購入したとしても売却するタイミングをしっかり考えておく必要があります。例えば大学や企業の社屋・工場の移転など。数千人単位で人口が減る可能性もあるのでこういった動向は把握しておくようにしましょう。
反対に、新駅ができる、道路が整備される、大きな商業施設ができるなどの要素は人口増の可能性があります。今後の開発予定や人口の推移は行政ごとに発表しているので、各ウェブサイトなどでチェックしてみるといいでしょう。

良い条件のそろった物件は、“高額なので所有するにはハードルが高いのでは”と考える方もいるかもしれません。しかし医師は信頼度が高い職業のため、サラリーマンなどに比べると融資が通りやすい傾向にあります。よって、条件の整った投資用物件を手にいれることも難しくありません。

空室にならない工夫が大切

中には“もともと所有していた土地でマンション経営を考えているが、立地があまりよくない”と悩んでいる医師もいるかもしれません。そういった場合では、物件のデザインに特徴を出したり、入居者サービスを充実させたりして、物件自体の魅力をアップさせるという方法があります。はやりの設備やIoTを導入するというのもいいかもしれません。他物件との差別化になるような、何か特徴を出すというのがポイントです。

ただし、ただ個性的にすればいいというわけではありません。トレンドやターゲットのニーズを加味するということは重要。でも、医師は不動産の専門家ではないので、的確に判断するというのは難しいものです。不動産のプロである不動産会社の担当者に相談しながら空室にならない工夫をし、安定経営につなげてください。

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