海外不動産の利回り実情とは?

近年海外不動産投資が注目されています。海外不動産投資は日本の不動産投資より利回りが高いと評判ですが本当のところはどうなのでしょうか。中には海外不動産投資の詐欺にあったというニュースも耳にします。

新興国での不動産投資

以前海外不動産投資と言えば、ハワイやアメリカ、オーストラリアなどが人気でした。これらの地域は海外移住先としても人気の地域で不動産を購入して移住する人なども見られます。
近年投資目的で注目されているのが新興国です。少し前はマレーシアが断トツ人気でしたが、現在はタイやベトナム、モンゴルなどが人気となっています。なぜこれらの地域が人気なのでしょうか。
まずタイやベトナムはチャイナプラスワンの影響もあり、日系企業の進出が相次いでいます。タイやベトナムでは駐在員をはじめ日本人移住者が増えており、その流れで現地の不動産投資をする人も増えつつあります。
モンゴルについても注目されています。日本でもたびたび相撲などテレビで取り上げられる機会が多い影響もあるかもしれません。
タイとベトナム、モンゴルに共通している点は経済成長が著しいという点です。新興国のGDPの平均は5.5%となっており経済状況が大変良いことがわかります。東南アジアを中心に経済成長は引き続き好調で首都では特に地価も順調に推移しています。
東南アジアと言えばマレーシアのイメージを持っている人も多いことでしょう。マレーシアは10年連続移住先人気NO.1となっています。マレーシアはイスラム教徒も多くイスラム圏からの移住者も多いのが特徴です。ハラル食なども整っています。
マレーシアの不動産投資は経済成長もだいぶ落ち着いてきたこと、また物価高騰などの影響があり、近年は不動産投資も停滞気味です。利回りについても以前ほど良い状況ではありません。こうした事情からマレーシアからマレーシア周辺の新興国にシフトチェンジする例が増えているという背景もあります。

利回り7%、8%などは本当か?

日本国内の不動産投資から海外不動産投資にシフトチェンジしている人の理由を聞くと「利回りが良いから」という理由が多く聞かれます。海外不動産投資の利回りをみると7%や8%などとうたっているところも見られますが、果たして本当なのでしょうか。
海外不動産投資はディベロッパーなどが主体となり募集しているケースもあれば、個人で投資するケースなどさまざまです。海外不動産の事情がわからない人はディベロッパー主体の不動産投資からスタートする人も多いことでしょう。
例えばタイの首都バンコクは毎年4%ずつ地価が上昇しています。家賃についても毎年値上げが続いています。タイでの不動産投資は外国人の場合、コンドミニアムに限定されています。タイでは中古物件も日本の物件と異なり、価格があまり下がらないため価値についても安定性があります。
こうした状況のため現地のタイ人富裕層や中国人、海外各国の投資家が相次いでバンコクのコンドミニアムに投資しています。特にBTSという街中を走る駅周辺の物件は人気が高く即日完売になることもあります。
バンコクの好立地の物件に絞って見てみても、7%や8%の利回り維持はなかなか難しいものがあります。4%前後については期待できます。バンコクの場合、コンドミニアムの建設数が非常に多いので競合も激しく、人気のコンドミニアムでも空室があることが少なくありません。タイの場合、日本のように空室なら家賃を下げるという習慣はあまりなく、家賃はそのままで空室にしているケースが多いからという理由もあります。
いずれにしても7%、8%の利回りはかなり難しいというのが現状です。

出口確認も大事

不動産投資は出口確認も大事です。例えば不動産を賃貸し、最終的に売却する時点を出口とするケースもあることでしょう。海外不動産投資では購入→賃貸→売却→利益確定をする人も少なくありません。海外の不動産は日本の不動産と異なり中古物件も高値で取引されるため、中古物件も値下がり幅が少ないケースが多くみられます。日本の感覚からすると「中古物件なのにこんなに高いのか」と感じることでしょう。
出口確認ですが、海外不動産の場合日本での評価額が時勢価格となっています。その時の不動産価格が反映されるため新興国では特に、評価額が高くなりがちです。相続税についても現地国と日本の両方でかかるケースも多いためこの点も必ず確認しましょう。
こうした理由から海外不動産は出口確認がさらに大事です。ぜひ調べたうえで検討してください。

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