不動産と現金 相続はどっちがお得?

相続を簡潔にするために相続対象を現金化した方がいいか迷っている方もいることでしょう。相続の際には相続税がかかります。中には控除の対象になっているものもあるので控除になるものはなるべく控除制度を活用し、その他のものは節税になるよう生前から相続対策をしておくのがベストです。

不動産の相続についてどういう相続方法がいいか知りたいという方もいるかと思います。今回は「不動産VS現金 相続はどっちがお得?」というタイトルで紹介していきます。

不動産VS現金相続は不動産が圧倒的にお得

相続するなら現金が1番と思っている人も多いことでしょう。現金は相続額がわかりやすく手続きもしやすいのが特徴です。相続の際は不動産や株式、現金、投資信託、生命保険など複数個あるケースもあるかと思います。売却などの手間を省くために生前に現金化した方が良いかというという質問も多く聞かれます。特に不動産については固定資産税もかかるため処分した方が良いと考える人も多いようです。

相続の面からいうと不動産のまま相続した方がメリットが多いと言えます。いずれ売却するにしても一旦相続してから売却しましょう。

なぜ不動産での相続の方がメリットが多いかというと不動産の相続は土地と建物で評価されます。土地については路線価に基づき評価されるのが一般的です。路線価については国税局のサイトで自分の土地適用を調べることができます。路線価を計算式にいれると評価額が出ます。

一般的には建物の評価額は固定資産税に基づくものとなります。こちらも計算してみましょう。

相続税対策として現金ではなくあえて不動産で相続させる例も少なくありません。こちらの活用も検討したいところです。

土地と建物の評価について

・土地の評価方法は路線価あるいは倍率方式と呼ばれる固定資産税評価額を基準に算出し路線価は80%、固定資産税評価額は70%での評価
・建物の評価方法は固定資産税の評価額となり70%で評価される

1億円を現金で相続した場合

不動産での相続とよく比較されるのが現金相続です。現金を仮に1億円で相続した場合どういう計算になるのでしょうか。

相続の際には基礎控除額というものがあります。これは基礎控除額3000万円+法定相続人の人数×600万円です。相続対象者が配偶者+子供3人だと仮定すると5400万円が基礎控除額となります。

配偶者の場合、相続税が最大1億6000万円まで控除となります。上記のケースでは控除の対象になるケースが多いです。となると相続税がかかるのは子供たちになります。

1億円-5400万円(基礎控除額)=4600万円

■配偶者:2300万円
■子供1人あたり:約766.6万円

相続税は1000万以下の場合、取得金額×10%となります。子供たちについては766.6万円×10%となり約76.6万円が相続税となります。

では1億円の価値がある土地を相続した場合どういう計算になるのかというと路線価で仮定して80%とすると、1億円×80%=8000万円が評価額となります。1億円を現金で相続すると1億円のままなのでこの時点で2000万円ほど対象額が少なくなります。

そして基礎控除額です。配偶者と子供3人だとすると上記同様5400万円の基礎控除となります。

8000万円-5400万円(基礎控除額)=2400万円

■配偶者:1200万円
■子供1人あたり:約400万円

400万円×10%となり40万円が相続税となります。

1億円を不動産と現金で相続した場合、上記ケースだと1人あたり36.6万円ほど相続税の負担が減ります。上記からも不動産での相続の方がメリットが多いという理由がわかるかと思います。

賃貸物件はさらに相続税が安い

相続した不動産を賃貸しているというケースもあることでしょう。賃貸の場合、相続の際借地権割合というのが入りさらに相続税が安くなります。権利がある一定ラインにあるとし借地権の割合は30%で計算します。

例えば評価額が5,000万円の建物を賃貸すると、その評価額は3500万円となります。

貸家建付地の場合は借地権割合と借家権割合から算出します。この計算で評価額を出します。借地権割合は一般的に60%~70%前後が多いため評価額の面でも期待できます。

こうしたことから相続税対策の一環としてアパート経営を勧める例がみられます。投資の初歩としてもアパート経営は人気ですが、必ずしも収益が上がるとは限らないですし、リスクもあるのでよく検討することが大事です。

大手ハウスメーカーに依頼し収益が出ると言われたからという理由でアパート経営に踏み切るケースもありますが、建築後空室が続き最悪自己破産する人もいます。こうしたことから相続税対策としてアパート経営をするのではなく、収益が出るアパート経営でさらに相続税対策になるというように位置付けた方が良いでしょう。

賃貸物件についても入居者がいたまま相続した方がお得です。入居者がいるならまずは入居者がいる状態で相続し、相続後売却などに踏み切るといいでしょう。

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