「小規模宅地等の特例」は海外不動産にも適用になる

海外不動産に興味がある、あるいは所有している人もいるかと思います。海外不動産についても日本に住所がある人は納税の対象となるので、税金についても勉強しておくことをおすすめします。

小規模宅地等の特例は海外不動産も適用に対象

海外不動産については相続時の対応についても検討しておくことをおすすめします。海外不動産は現在大変人気であり、ハワイやオーストラリア、マレーシアなどさまざまな場所に不動産を所有する日本人が増えています。海外不動産は中古物件でも日本のように価格が下落することが少なく、また人気の高いエリアでは購入時より高値で取引されるケースも少なくありません。問題は相続時です。いずれ発生する相続ですが、海外不動産については実勢価格が適用となり仮に2000万円が相場の不動産なら2000万円で相続税の対象となります。また海外の不動産は海外現地と日本との両方で納税の対象となるのでその点も注意が必要です。
日本での納税が適用となる場合、土地については小規模宅地等の特例が適用になるケースがあります。ただし日本に住所がなく海外に5年以上居住している人は日本での納税の適用になりません。日本に住所があることが前提ですが330㎡までの土地で配偶者や同居している家族が相続する場合、小規模宅地等の特例の対象となります。
仮に1億円の価値がある土地であれば80%が対象となり2000万円のみの納税対象となります。基礎控除を使えばさらに3600万円まで控除対象となるので、実質納税の対象外となります。このように大きく作用するので適用になるのであればぜひとも活用したい特例となっています。

海外不動産は建物の価値が高いことも多い

海外不動産の特徴では日本の不動産概念と全く逆のケースが多くみられます。日本の不動産については建物より土地に重点を置くケースがほとんどで、建物対土地が2対8程度になる場合もあります。建物は年数を重ねるごとに価値が下がるシステムとなっており、木造の場合25年以上の物件は価値がゼロとみなされるケースも少なくありません。
一方海外では建物に重点を置く場合が多く、建物対土地が8対2となっているところも多数あります。国によってルールが異なり、土地については特に外国人の所有を認めていないケースもあります。
例えば東南アジアで良くあるパターンとしてアパートメントの所有のみを認めるといったケースです。主に外国人向けのコンドミニアムが対象となります。こうした物件は土地の所有が認められないため小規模宅地等の特例の対象外となります。
不動産については所有割合にもよりますが、相続税の状況が大きく異なる場合もあります。この点も踏まえて購入時に検討しておくことも大事です。

海外不動産の賃貸について

海外不動産を相続する際、賃貸を実施しているといったケースもあるかと思います。例えば土地を貸しているといったケースです。土地を貸しているケースでは駐車場や駐輪場、アパートなども含まれます。
この場合適用されるのは日本国内と同じく200㎡となっています。減額は50%なので住宅よりも少なくなります。
条件は相続開始前から土地を貸し出ししていることです。また相続の申告終了の際も貸し出していることが条件です。
場合によっては小規模宅地等の条件に該当しない場合もあるので金額が大きい場合、事前に税理士等に相談されることをおすすめします。
相続後売却を検討している人もいるかと思います。売却について相続時に借りている人がいる場合、そのままで相続手続きを進めるのがベストです。海外の場合、日本と異なりオーナー主体で賃貸契約を解消することができる場合があります。打ち切るのが簡単であっても相続の申告時に不利になる可能性が高いので、安易に打ち切りせず、相続の申告が完了するまでは現状維持がベストと言えます。ぜひ参考にしてみてください。

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